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Unidos por la hipoteca

La vivienda y la hipoteca siguen quitando el sueño a miles de parejas rotas. Son ex de todo y para todo, menos para pagar la letra de un piso que se ha convertido en un lazo de unión a la fuerza, impuesto. Cuando se acaba el amor, llegan los problemas. Tras la ruptura, se encuentran con la cruda realidad: la vivienda no se vende, las visitas llegan a cuentagotas y las escasas ofertas que reciben por su piso no cubren la deuda contraída con la entidad financiera (el descenso en el precio de la vivienda es del 19% desde el inicio de la crisis, según el Ministerio de Fomento).

Es una pesadilla para muchas exparejas que, a pesar del panorama negro, esperan que algún comprador llame a la puerta de su vivienda. Mientras… se buscan la vida.

Algunas han optado por aguantar a sus ex, vivir bajo el mismo techo y compartir el piso sin compartir la vida. Raquel lleva un año viviendo con su exnovio. La situación es incómoda y muchas veces embarazosa. Desde luego, no es el mejor final para una historia que comienza en 2005 cuando en pleno boom inmobiliario compraron una vivienda en la zona sur de Madrid contratando una hipoteca que engordaron para poder hacer frente a una reforma integral y a la compra de los muebles.

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La crisis económica ha obligado a muchas parejas a seguir unidas, de una u otra forma. De hecho, el número de las que deciden romper su relación cae desde el comienzo de la crisis en 2007.

Rupturas matrimoniales

En los primeros nueve meses de 2011 se han producido 85.346 divorcios, un 2,8% menos que en el mismo periodo del año anterior, según los últimos datos del Consejo General del Poder Judicial. Y hasta el tercer trimestre se separaron 5.394 parejas, 421 menos.

Hay tantas posibles soluciones como parejas se separan. Pero todas tienen algo en común: la prioridad es deshacerse de la carga de la hipoteca y el piso; ninguna de las partes pide ya compensación económica, ni devolución de lo pagado. Da igual quién puso más dinero.
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Las hay que intentan que una de las partes compre la casa. Y decimos intentan porque es una solución a medias. La primera visita es al banco. Y la primera negativa es la del banco.

Las entidades financieras son reacias a liberar de responsabilidad hipotecaria a uno de los miembros. Demasiado riesgo. “Ni presentando como avalista al mismísimo Emilio Botín”, dice con sarcasmo un abogado.

No quieren perder potenciales deudores a los que reclamar si dejan de pagar, si el piso sale a subasta y si esta no cubre la totalidad de la deuda.
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Al notario

Y, por eso, las notarías se están llenando de excompañeros desesperados que firman, en escritura pública, un acuerdo de disolución de condominio —cuando se trata de novios, parejas de hecho o matrimonios en separación de bienes—, o liquidación de gananciales. Otros ex ni siquiera oficializan el acuerdo y se limitan a firmar un contrato privado para ahorrarse los costes de notario, Hacienda y Registro de la Propiedad. Una salida poco recomendable. Con la disolución, uno de los dos sale de la escritura de la vivienda, pero no de la hipoteca.

¿Qué pasa si el que se hacía cargo de la letra deja de pagarla? El banco pone en marcha el engranaje de reclamación de deudas. A los dos.

Ahora bien, queda el cartucho de la reclamación. “Si nos vemos obligados a pagar al banco, podemos reclamar judicialmente esas cantidades a la otra parte, en el caso de que se haya firmado un acuerdo de disolución de condominio o liquidación de gananciales, haciendo constar que si el que no se ha adjudicado el piso resulta afectado en sus bienes, tendrá derecho a reclamárselo”,
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Aviso para navegantes. Si alguien tiene intención de extinguir el condominio de un inmueble con hipoteca, “debe asegurarse de que el acreedor (el banco) le libere de responsabilidad. De lo contrario, se encontrará con este problema”, dice Bayón.

En el lado opuesto están los ex que, dada la depreciación de los pisos, no quieren quedarse con esa vivienda sobrevalorada. La solución es el alquiler.

“Cuando me separé pensé: ‘¿Qué hacemos con la casa?’. Ninguno de los dos la quería, así que solo quedaba la opción de venderla”, dice María, que rompió con su novio hace tres años. Aún tienen una hipoteca en común.

La primera visita fue a Bankia. María valoró la opción de quedarse con el piso. Duró poco. En la sucursal le negaron la ampliación de hipoteca y le apuntaron que su pretensión era “un suicidio”, al querer quedarse con una vivienda que valía mucho menos.

María y su ex cargan con una hipoteca de 199.000 euros, de la que resta por pagar 169.054. La letra es de 839 euros y el piso se vende por 180.000 euros.

En este tiempo han visitado el piso dos personas. “Tenemos pocas esperanzas de venderla, y tampoco podemos bajarla mucho más. La situación no puede ser peor y, ante el panorama desolador, decidimos alquilarla”. Conseguir un inquilino fue fácil. El alquiler es de 800 euros, así que tienen que asumir los 39,53 restantes, sumados a 50 euros de comunidad, el IBI, el seguro de la casa, etcétera. Ahora, María vive en el piso de su nueva pareja en Alcorcón, y su ex, en casa de sus padres.

Sandra López Letón
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La expoliación inmobiliaria a los divorciados

Artículo escrito por Lucía Martín, periodista.

En el 89% de las sentencias de divorcio de 2010 de matrimonios con hijos menores de edad, la custodia se concedió a las mujeres, que permanecen en el hogar conyugal hasta que los vástagos tengan al menos 18 años o independencia económica. Esto ha provocado que cientos de miles de hombres se encuentren, tras el divorcio, sin un sitio donde vivir, con unos gastos a sus espaldas difíciles de soportar y en claro riesgo de exclusión social.
“Ya le he dicho a mi hijo que no pienso ayudarle a comprarse una casa. Me niego a que se vaya a vivir con su novia, ésta se quede embarazada, que luego se divorcien y se acabe quedando ella con la casa”. Una mujer de mediana edad le hace esta confidencia a otra en un restaurante. Podría parecer un comentario anodino pero es el reflejo de una situación real y bastante injusta: en españa, en caso de separación o divorcio, el uso de la vivienda familiar se atribuye a los hijos y estos, en la casi totalidad de los casos, se quedan con la madre.
¿Durante cuánto tiempo disponen de ese uso? hasta la mayoría de edad o independencia económica de los hijos, dependiendo de las sentencias judiciales. Por lo tanto, considerando la edad de emancipación de los jóvenes en españa, eso significa durante muchos años.
¿Y sus ex cónyuges entre tanto? aunque siguen siendo titulares del bien inmueble, no pueden disfrutarlo (aunque sí pagarlo si aún queda pendiente parte de la hipoteca), por lo que se ven obligados a comprar o alquilar otra vivienda, en el mejor de los casos. también pueden compartir una o regresar con sus progenitores, eso cuando tienen familia.
De esta forma, en muchas casos en este país se ha pasado de ser inquilino a ser familia monoparental, formada por mujer e hijos, las que la actualidad están disfrutando del activo tangible. Un codiciado objeto de deseo que se llama casa, ¿o era hogar?

Un poco de historia

Lo de que en este país siempre hemos sido propietarios del ladrillo es una falacia: fue un lúcido ministro de franco, allá por los años 40, el que tuvo la genial idea de convertir a los españoles en propietarios, de esa forma se evitaban conflictos sociales: atado a una hipoteca es más difícil quejarse. Desde ese momento, las distintas legislaciones han primado la compra frente al alquiler, lo que ha provocado que la tasa de inquilinos haya ido bajando.
En el censo de viviendas de 1970, un 30% de las casas estaba en régimen de alquiler. En 1981, un 20,8%. y en la actualidad, un 16%. los propietarios proliferaron también en los años previos al boom del ladrillo: dinero barato junto con créditos que se extendían como chicles favorecieron la compra de bienes inmuebles. Somos uno de los países de la UE con mayor proporción de casas en propiedad pero en los últimos años el disfrute y uso de esa propiedad está cambiando de manos. Y de género.

La guerra de los Rose

A pesar de que las separaciones se han visto frenadas por la crisis, separarse sigue siendo algo común a tenor de los números: en 2010 se produjeron más de 110.300 disoluciones de matrimonios (106.000 en 2009), de los cuales 102.933 divorcios. en casi un 49% de los casos los cónyuges tenían hijos menores de edad y en más de un 83%, la custodia de los hijos se otorgó a la madre según el instituto nacional de estadística (INE)
¿Qué tiene que ver esta borrachera de cifras con la casa? pues mucho, porque, en caso de litigio, de que existan o no hijos menores dependerá quién disfrutará de la vivienda. “El artículo 96 del código civil es tajante: cuando hay hijos menores, el uso de la casa se atribuye a estos y por extensión, al progenitor custodio”, comenta Gonzalo Pueyo, presidente de la asociación de abogados de familia.
La custodia de los hijos equivale al uso de la vivienda (que no la propiedad) sin importar de quién sea ésta. Se puede dar el caso (y se da) de que la casa haya sido adquirida por un cónyuge y que su uso pase a los hijos y al que se queda con su custodia –habitualmente- la mujer. Con menores de por medio, lo mismo da que haya separación de bienes o gananciales.
“Cuando redactaron ese artículo del código civil pensaron en no perjudicar a los hijos en caso de ruptura, para evitar que tuvieran que irse a vivir a cualquier sitio. Se pensó básicamente en darles una estabilidad”, explica Ángela Cerrillos, de la asociación de mujeres juristas Themis. “El texto no permite al juez atribuir el uso de la casa a uno u otro cónyuge o determinar venderla. Se atribuye a los menores”, apostilla
Así, en los juicios de divorcio, fiel reflejo de lo que sucedía en la película la guerra de los rose, el juez atribuye el uso y disfrute de la casa (que no la propiedad, cuya titularidad seguirá siendo de los dos) al progenitor custodio. Generalmente, la mujer. ¿eso en qué se traduce? con un par de ejemplos se entiende mejor:
J. tiene 39 años y dos hijas de 8 y 4 años. Desde que se divorció vive con sus padres. Aparte de la pensión por alimentos de sus hijas (400 euros), tiene que abonar la mitad de la hipoteca de su casa (600 euros), junto con la mitad del crédito al consumo que solicitaron por el coche de su ex pareja. Más los impuestos de la vivienda o las derramas de la comunidad cuando las hay. Total al mes: 1.200 euros. Su sueldo de autónomo no le permite, de momento, alquilarse una casa y es en la de sus progenitores donde convive con las niñas cuando le corresponden según el régimen de visitas
Otro caso: M. es asturiano. tiene una hija de 5 años y se divorció hace dos. Vive con su madre, jubilada, justo enfrente de la que antes era su casa: “es un chalet adosado que me compré de soltero. Y cuando me casé hice separación de bienes. Pero no sirvió de nada. El juez ha dado el uso de la casa a la niña y como no me han concedido la custodia compartida, allí quién vive es mi ex. con sus padres que se han trasladado hace poco”, cuenta. La hipoteca, al tratarse de un bien privativo, la paga él. Junto con una pensión que en los primeros años ascendía a 750 euros y que se quedó en 500 euros después de recurrir la sentencia. “Todos los días veo como mi ex suegro, que tiene casas repartidas por toda españa, mete su audi a8 en mi garaje”, añade con mezcla de rabia y pesar este empleado de banca.

Uso y disfrute y sociedad de gananciales

“La madre es quien está disfrutando del piso, el hombre se ve obligado a salir de la casa de la noche a la mañana y a pasar a vivir muchas veces en situaciones muy complicadas. La principal medida a tomar sería la de que se liquidase los bienes gananciales en el momento del divorcio”, comenta Luisma López, de la asociación de padres de familia separados, APFS. “La sociedad de gananciales se disuelve tras la sentencia de divorcio pero como suele haber una vivienda adquirida entre los dos, hay un patrimonio ganancial y ese es el que se liquida o no”, aclara el abogado Javier Blanco.
Esa liquidación del bien inmobiliario se haría por tres vías: «a» le compra a «b»; «b» le compra a «a» (no son ventas propiamente dichas sino adjudicaciones a modo de compensar al otro), o se vende a un tercero. “Ninguno de los cónyuges podría oponerse, en teoría, a la liquidación del bien ganancial si el otro se lo exige judicialmente. Esto en teoría porque hay un condicionante importante que es el derecho al uso del bien”, añade. “En la práctica el derecho al uso impide que pueda venderse ese bien. el derecho al uso es un gravamen (aunque legalmente no sea un gravamen real), por eso es necesaria una reforma que posibilite que la sociedad de gananciales se liquide de forma simultánea en el divorcio”, dice Blanco.
Y es que, parece que nadie quiere meterle mano al tema del uso de la casa, a pesar de que esté provocando grandes injusticias sociales. ¿por qué? Algunos apuntan que por el coste político que pudiera tener: “y además, las asociaciones feministas tienen mucha fuerza”, cuenta Luisma López

Las artimañas y los actores: hombres y mujeres

En españa lo que se impone es la custodia monoparental, a diferencia de otros países como francia o eeuu. en el caso de que se concediese una custodia más parecida a la de este tipo de países, los ex cónyuges tendrían o bien que vender la casa o ir rotándose dentro ella para estar con los hijos en los tiempos correspondientes.
“A la custodia compartida no se debe acceder para vender la casa, como buscan muchos padres, porque una cosa es la casa y otra la custodia de los hijos”, explica Cerrillos, de la asociación de mujeres juristas Themis. “Para las mujeres sería estupendo este tipo de custodia porque es una liberación y porque quien asume la custodia muchas veces la pensión de alimentos suele ser insuficiente”, añade.
Pero, ¿no disfruta quien se queda con el uso del bien de una situación más cómoda puesto que no asume totalmente la hipoteca? “Los casos hay que analizarnos uno a uno pero es verdad que el que se queda no tiene que pagar la casa aunque la venta no soluciona la situación de los niños, habría que ver en qué situación se quedarían después y dónde vivirían”, continúa. “Además, actualmente la carga hipotecaria suele ser superior al valor de la vivienda y si se vende, el dinero que recibirían los ex cónyuges sería menor. ¿En qué condiciones vivirían esos niños?”, añade cerrillos. cierto, aunque cabe preguntarse en qué situación económica se quedan muchos padres tras el divorcio.
Con este panorama y siguiendo con el argumento de la guerra de los Rose, los ex cónyuges pueden intentar salirse con la suya, en ocasiones con estrategias de dudoso gusto. Por denominarlas de alguna manera. “hay padres no custodios que dejan de pagar su parte de la hipoteca para acumular una determinada deuda y que el banco proceda a la subasta de la casa. Así esos niños se ven en la calle”, explica la abogada. Esta sería la estrategia de los padres para intentar desprenderse de la carga hipotecaria de un bien del que ya no disfrutan y que podrán vender cuando sus hijos se emancipen. En 30 ó 40 años, por ejemplo.
Las de la parte opuesta, o sea, las de algunas mujeres, no es más elegante: por ejemplo, poner denuncias falsas (acto que, hasta ahora y salvo cambios en la legislación, no les acarrea ningún tipo de castigo) a sus ex cónyuges para impedir que les concedan la custodia compartida. Porque, en el supuesto de violencia de género, ésta no se acuerda y si no la hay, tampoco hay posibilidad de vender la morada.
“¿Sabes quién está sufriendo la principal injusticia? he asistido a muchos juicios y en la mayoría las mujeres se pelean por lo económico y los hombres, por lo afectivo, por los hijos. La principal injusticia se está cometiendo con los niños”, finaliza López. Conclusión: Mejor nos valdría vivir de alquiler y además, aprender a divorciarnos.

http://www.idealista.com/news/archivo/2012/04/12/0432327-la-expoliacion-inmobiliaria-a-los-divorciados

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Divorcio y pago de hipoteca

Por Matilde Cuena Casas,
Profesora Titular de Derecho Civil Universidad Complutense de Madrid
Y es que el tema tratado es extraordinariamente cotidiano y despierta una gran sensibilidad social. Producido el divorcio de dos cónyuges que estaban casados en régimen de gananciales, se plantea el problema de la naturaleza de la deuda garantizada con hipoteca que grava la vivienda familiar y cómo deben contribuir los excónyuges al pago de la misma. Si se considera que se trata de carga familiar (de carga del matrimonio no se debería hablar pues ya se ha disuelto por el divorcio), la contribución debe ser proporcional a los ingresos de cada cónyuge (art. 146 Cc). Con todo, la esposa reclamaba que la totalidad del pago de la deuda hipotecaria fuera satisfecha por el marido. En las sentencias de instancia el uso de la vivienda familiar se atribuyó a la esposa por razón de ostentar la custodia sobre los hijos comunes, y se consideró que el pago de la hipoteca debía ser proporcional a los ingresos y que el marido debía abonar el 80% del mismo y la esposa el 20%.

La vivienda familiar era ganancial y la deuda también. No obstante, disuelto el matrimonio, ya no cabe hablar de gananciales, sino de bienes comunes (comunidad post ganancial) hasta que se produzca la liquidación de la sociedad de gananciales  y se atribuya a cada cónyuge la titularidad exclusiva de los bienes que, si no se pacta otra cosa, deberá ser por mitad (art. 1405 Cc). Pues bien, el Tribunal Supremo en esta sentencia resuelve la cuestión en el sentido de que la deuda hipotecaria que pesa sobre la vivienda habitual no es carga familiar (art. 90 C Cc), sino una carga derivada de la cotitularidad de ambos cónyuges y hasta que se produzca la liquidación de gananciales, deberá ser satisfecha por ambos y por mitad. Vigente el matrimonio, se trató de deuda ganancial, que se convierte en deuda común tras el divorcio que provoca automáticamente la disolución del régimen económico matrimonial. En esta comunidad postganancial compuesta por los bienes y deudas de la sociedad de gananciales disuelta y no liquidada, cada titular tiene una cuota del 50% del patrimonio común (aunque no sobre bienes concretos). Por lo tanto, la contribución al pago de la deudas debe ser proporcional a la cuota de titularidad (art. 393 Cc), es decir, al 50%, y no proporcional a los ingresos. La razón por la que el pago de la deuda hipotecaria no es carga familiar no es porque se trata de una deuda de la sociedad de gananciales, dado que ésta ya se ha disuelto, sino porque constituye una deuda derivada de la cotitularidad que ostentan los dos cónyuges. Lo que procede determinar es si el pago de la hipoteca debe incluirse como gasto en la pensión de alimentos que debe el marido a sus hijos (no a su mujer que no ostenta tal derecho) y, por lo tanto, con el deber de contribuir al mismo de forma proporcional a sus ingresos. Es evidente que el alojamiento es una necesidad de los alimentistas que debe ser tenida en cuenta, pero no cabe olvidar que el progenitor no custodio debe abonar como cotitular, el 50% de la deuda hipotecaria aún habiéndose atribuido el uso de la vivienda al cónyuge e hijos comunes. Con el la concesión del uso y además la contribución al pago de la deuda hipotecaria, el progenitor no custodio está atendiendo la necesidad de alojamiento como partida de la pensión alimenticia.

Y es que considerar que el marido tiene que pagar la deuda hipotecaria de manera proporcional a los ingresos, provocaría un enriquecimiento sin causa de la esposa. Si el bien era ganancial corresponderá a ambos cónyuges por mitad y, producida la enajenación de la vivienda, el precio obtenido corresponderá a ambos también por mitad. Y ello porque la titularidad no se ve afectada o alterada por la mayor o menor participación en el pago de la deuda hipotecaria. Si el marido pagara la mayor parte de la deuda hipotecaria ello no le otorgaría una mayor cuota de participación sobre la titularidad de la vivienda. Por ello si terminara pagando, por ejemplo el 80% de la deuda hipotecaria pendiente, no obstante, seguiría ostentando el 50% de la titularidad y le estaría pagando la casa a su exmujer. No hay base legal para justificar este desplazamiento patrimonial salvo que convirtamos el divorcio en modo de adquirir la propiedad. Una ruptura matrimonial no puede provocar como efecto que un cotitular le tenga que financiar la adquisición de un bien al otro. Es claro que si la vivienda fuera privativa del marido, aunque el uso lo tuviera la mujer a quien se le atribuyó la custodia de los niños, el marido debería de pagar la totalidad de la deuda hipotecaria porque es propietario y único deudor frente al banco, y si en un futuro se enajenara la vivienda, el precio obtenido iría íntegramente al marido propietario.

¿Qué sucede si uno de los cónyuges carece de ingresos para el pago por mitad de la hipoteca? Existen fórmulas jurídicas para resolver esta cuestión. La primera es que se adjudique en la liquidación de gananciales la vivienda al cónyuge que tiene recursos para hacerse cargo de la deuda, previo consentimiento del acreedor a la novación del préstamo hipotecario (art. 1.205 Cc). Otra opción es que se mantenga la cotitularidad de ambos y pague la hipoteca el que tiene más ingresos, por ejemplo, el 80%. De ese 80%, el 50% lo paga como deuda propia y el resto lo paga como auténtico tercero, de manera que cuando se venda la casa, los dos cónyuges se repartirán el precio por mitad y el que pagó más de lo que le correspondía tendrá una acción de reembolso frente al otro cónyuge (art. 1.158 Cc). De esta forma se soluciona el problema del cónyuge que no tiene ingresos, pero al mismo tiempo se compensa al que paga más de lo que le corresponde, evitando así un enriquecimiento sin causa. Tampoco creo que el pago una mayor parte de la deuda hipotecaria pueda enmascararse en una pensión compensatoria. Ésta atiende a cubrir un desequilibrio económico (aunque no exista estado de necesidad) en relación con la situación del cónyuge constante matrimonio y es bien sabida la distinción del concepto de alimentos que tiende a cubrir unas necesidades (sentencia del TS 17 de julio 2009). Y no hay que olvidar que el cónyuge divorciado no tiene derecho de alimentos en el Código civil (art. 144) y no cabría, a mi juicio, que por la vía de la pensión compensatoria, un cónyuge le pague la adquisición de la vivienda al otro cónyuge. Cada instrumento debe cumplir su finalidad.

En definitiva, a juicio de la sentencia citada y cuya doctrina comparto, no hay que confundir los gastos derivados de la cotitularidad de la extinta sociedad de gananciales (o también, añado yo, de la cotitularidad procedente de un régimen de separación de bienes) con las cargas familiares. 

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Viviendas subvencionadas para divorciados

Algunas comunidades y municipios conceden ayudas para el alquiler o la compra de un nuevo piso
Separados que vuelven al hogar de los padres, divorciados cuyos sueldos son tan bajos que solo pueden alojarse en un camping o casas divididas en dos para acoger a la pareja que antes formaba el matrimonio. La situación personal de quienes han puesto fin a su relación conyugal es muy variada, pero en la mayoría de los casos genera una dificultad para recuperar la vida habitual, tanto en lo sentimental como en cuestión de vivienda. Algunas administraciones públicas conceden ayudas para el alquiler o la compra de un nuevo piso, pero en muchas ocasiones no alcanzan a la mayoría de las personas que las necesitan.

Autor: Por ELENA V. IZQUIERDO

Nuevos gastos

Antes del divorcio, casi todos los gastos eran compartidos: se pagaba una hipoteca o un alquiler por la vivienda, la factura del gas, de la luz, de la comunidad de vecinos, el crédito del coche, las actividades a las que se apuntaban los niños. Pero tras la separación, todo se complica y los gastos se desdoblan.

Por regla general, tras el fin de la convivencia, uno de los excónyuges permanece en la residencia familiar, sobre todo si hay niños, y el otro -ya sea por decisión judicial o por mutuo acuerdo-, además de abonar la manutención de los pequeños, tiene que comprar o alquilar otra vivienda.

Algunas autonomías dan prioridad a los separados en el acceso a subvenciones para el alquiler

También es frecuente que la persona que abandona la casa se vea obligada a pagar aún una parte de la hipoteca del piso en el que ya no vive, así que no es extraño que tenga que compartir casa o pasar una temporada con sus progenitores. Pero cuando esto ocurre, su situación es muy complicada porque en la nueva vivienda -ya sea alquilada, comprada o compartida- debe tener una habitación adicional donde se alojen los niños durante los días en que tenga su custodia.

A pesar de la frecuencia con la que esto ocurre (y la precaria situación económica por la que pasan quienes han de dejar su casa y encontrar otra con sus ingresos muy mermados), las administraciones públicas no terminan de dar respuesta a las necesidades residenciales de estas personas. Si bien algunas comunidades autónomas y municipios han establecido ayudas para el acceso a la vivienda de las personas separadas, casi nunca alcanzan la cuantía que se precisa en estos casos y tampoco se hace con la celeridad que se requiere.

Hay empresas que ayudan a los divorciados a comprar una vivienda a un precio más asequible

Ha sido sobre todo la presión de las asociaciones de divorciados la que ha impulsado su equiparación a los jóvenes, las familias numerosas o las monoparentales. Así pueden contar con subvenciones para la compra de vivienda o para el alquiler en circunstancias similares a las de estas personas. Pero, aparte del cupo de pisos protegidos que se les reserva, no hay ayudas públicas específicas para quienes han puesto fin a su matrimonio.

Ayudas al alquiler
Algunas comunidades autónomas, como Asturias, dan a los separados y a los divorciados preferencia para obtener ayudas destinadas al alquiler de una vivienda, junto con otras personas como los mayores de 65 años, las víctimas de violencia de género o del terrorismo, las familias numerosas o monoparentales y las personas dependientes.

Como requisito específico para los separados, se fija que estén al corriente del pago de las pensiones alimenticias y compensatorias, si están obligados a hacerlas efectivas. Al presentar la documentación, es imprescindible acompañar el auto o la sentencia que acredite su estado civil.

Asturias, País Vasco y Madrid tienen programas de ayudas para vivienda

En este tipo de ayudas, es necesario tener un contrato de arrendamiento de vivienda -que debe ser la habitual del solicitante- y unos ingresos familiares que no superen en 2,5 veces el IPREM, en el caso del Principado, aunque varía en función de la comunidad donde se entregue la subvención.

La cuantía máxima de la ayuda es del 40% de la renta anual que tengan que pagar, con un tope de 3.200 euros por vivienda. Se incrementa un 20% cuando los ingresos anuales no excedan de 1,5 veces el IPREM y un 10% para separados y divorciados. La duración de la subvención es de 24 meses.

Es una ayuda incompatible con otros programas que faciliten el acceso a la vivienda en régimen de compra o alquiler, como puede ser la Renta Básica de Emancipación.

Viviendas de protección oficial

El País Vasco ha sido una de las comunidades pioneras en dar prioridad a los separados al acceder a una vivienda social. Estas personas se equiparan con otras que necesitan especial protección, como las víctimas de violencia de género, los mayores de 70 años o las personas con discapacidad.

El Instituto de la Vivienda de Madrid también ha creado un cupo específico en los sorteos de viviendas de protección oficial en régimen de alquiler -muchas de ellas con opción a compra- para separados y divorciados en distintas localidades de la región.

Por lo general, tienen al menos dos habitaciones para que en una de ellas puedan alojar a sus hijos. Los precios que pagan oscilan entre 250 y 400 euros en función de la zona y del tamaño del piso que ocupen los beneficiarios, algo que facilita bastante el acceso a la vivienda de las personas separadas.

Ayudas privadas

Más allá de las subvenciones públicas, hay empresas que facilitan la compra de un nuevo piso a las personas divorciadas. El grupo Ternum, a través de la web separadosincasa.com, ayuda a adquirir una nueva vivienda a quienes tengan problemas económicos tras una ruptura matrimonial.

Hay empresas privadas que facilitan la compra de un nuevo piso a los divorciados

En el portal de la empresa se puede buscar un piso en cualquier provincia con unos precios más bajos que los abonados por las personas que no están separadas. Además de estos descuentos, que según señalan desde la web llegan al 40%, dan la opción de no pagar nada durante el primer año. De esta forma, los divorciados reciben un pequeño apoyo económico en el momento en que más lo necesiten.

http://www.consumer.es/web/es/vivienda/compra/2011/09/30/203648.php

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Quién paga la hipoteca tras una separación

Conviene sopesar diversas fórmulas para deshacerse de la deuda común con el menor coste posible

Las opciones más comunes
En el contexto económico actual no son pocas las parejas que deciden congelar su proceso de ruptura o separación debido a su incapacidad para hacer frente a los gastos que pueda generar un divorcio. No obstante, quienes deciden romper su relación a pesar de la crisis se enfrentan a uno de los problemas más graves: qué hacer con la casa y la hipoteca común. Los expertos recomiendan sopesar diversas fórmulas y olvidar las diferencias irreconciliables que propiciaron la ruptura para poder conseguir un acuerdo común que dé una salida ventajosa para los dos miembros de la pareja.

Vender la propiedad
La opción más aconsejable hasta hace poco más de un año era la puesta en venta de la propiedad que compartiera la pareja hasta el momento de su ruptura, suponiendo que tanto la vivienda familiar como su hipoteca fueran propiedad compartida de los dos miembros. Con esta solución, los afectados ponen en venta la vivienda compartida y dividen en partes iguales el total de las ganancias conseguidas; esto permite a los interesados tomar caminos diferentes, dejando atrás cualquier huella de vida en común, sin restos de propiedad ni deuda compartida.

Hasta hace poco más de un año la opción más recomendada era la venta del inmueble

Al venderse la vivienda, la hipoteca que pesa sobre ella varía al pasar a una tercera persona, siempre previo estudio y conformidad del banco o caja implicado. Si la venta de la vivienda resulta beneficiosa, puede que una de las dos partes inicie el proceso de compra de una nueva vivienda. El problema actual radica en la caída del mercado inmobiliario: hoy vender una propiedad inmobiliaria a un buen precio (o al menos realizar una transacción en la que no se pierda la cuantía invertida) se convierte en una operación muy complicada, por lo que las parejas que deseen finalizar su convivencia y deshacerse de una hipoteca común deben buscar otras vías.

 

Uno compra su parte al otro
Una de estas vías es la posibilidad de que uno de los dos miembros decida comprar o vender la parte proporcional de su vivienda a su ex pareja. Para ello deben dejar atrás diferencias, y ser justos; el que vende su parte espera que se le compense, y se le abone una cantidad que responda al valor de la vivienda a precio de mercado. La situación actual es muy compleja, y lo cierto es que la entidad financiera implicada en la hipoteca trata por todos los medios de convencer al cliente para que acepte rebajar el total del precio de venta del inmueble. El motivo es que esta solución es la opción más práctica para que el cliente consiga alguna liquidez, aunque sea menor a la esperada, recuperando así la posibilidad de deshacerse de la vivienda compartida con su ex pareja, además de permitirle conseguir una garantía que le permita comenzar de nuevo.

En este supuesto, si ambos miembros consiguen alcanzar un acuerdo, uno de los dos asumiría el total de la hipoteca, generalmente el que goza de mayor capacidad para generar ingresos. A partir de ese momento puede optar por diferentes opciones para hacer frente a su deuda:

  • Cancelación de la primera hipoteca, negociando una nueva en exclusividad: lo más habitual es que en estos casos el interesado acuda a una nueva entidad financiera, que iniciará un estudio para estudiar la nueva situación antes de conceder su conformidad. El banco exige una ampliación en las garantías solicitadas, la presentación de nuevos avales o que figure como titular de la hipoteca un familiar del interesado, una persona que pueda sustituir al ex cónyuge y supla así la ausencia de garantías, según señala Prieto.
  • Un único titular se subroga a la parte del otro En ocasiones este único titular se subroga a la parte del otro; es decir, que uno de los dos miembros de la pareja se queda con la hipoteca y la asume como propia cambiando su titularidad. A todos los efectos, a partir de ese momento la hipoteca pasa a ser de otro titular que es quien debe hacerse cargo del pago y a quien el banco reclamará la deuda. Para beneficiarse de esta posibilidad tan sólo existe un condicionante: que el banco así lo admita. Las ventajas de optar por la subrogación es que permite al nuevo único titular beneficiarse de las condiciones favorables y el tipo de interés con que se firmó la hipoteca anterior. Además, a efectos de impuestos y gestiones de notaría, el consumidor ve abaratado sus gastos.

Asumir la hipoteca sin residir en la vivienda

En ocasiones, el juez responsable del proceso de separación decide que, aunque el total de la hipoteca debe continuar asumiéndola una de las partes (o las dos partes de forma compartida), el uso y disfrute de la vivienda la mantenga en exclusividad quien conserve la patria potestad de los hijos en común (por regla general, la madre). De este modo, uno de los miembros de la pareja se ve «en la calle», debe procurarse un nuevo alojamiento y está obligado a hacerse cargo de una hipoteca sobre una vivienda de la que no puede hacer uso, aunque lo habitual en estos casos es que la vivienda sea considerada suya de forma privativa, aportada a la sociedad matrimonial y que quede libre y a su disposición cuando los hijos alcancen la mayoría de edad y consigan una retribución laboral.

Aunque el inmueble pase a ser de una de las dos partes, las condiciones de la hipoteca no se modifican y en casos de impago se reclamará a ambos titulares

Si la decisión es que tanto la propiedad del inmueble como la carga de la hipoteca pase a ser exclusivamente de uno de los dos interesados, lo usual es que no modifiquen los términos alcanzados en la firma de la hipoteca. De este modo, en casos de impago, las entidades reclamarán el abono de la deuda a ambos titulares, ya que la orden judicial no obliga a los bancos y cajas a eliminar a uno de los dos titulares, por lo que las entidades continuarán reclamando el importe de la deuda a ambos.

 

Exención de condominio

Las sociedades civiles, e incluso, las parejas que aun sin contraer matrimonio civil establecen una sociedad de hecho, al separarse, pueden disolver esa sociedad, y repartir entre los socios sus bienes y deudas, los derechos y las obligaciones. Es un trámite aconsejable porque permite ahorrarse el impuesto de compra-venta, que supone un porcentaje importante sobre el valor de la compra. Con la exención de condominio únicamente debe abonarse a las arcas del Estado la cantidad correspondiente al impuesto de transmisiones.

La exención de condominio permite ahorrarse el impuesto de compra-venta, que supone un porcentaje importante sobre el valor de la compra

El impuesto de transmisiones, establecido en torno al 0,75% y el 1% (depende de cada comunidad autónoma), es inferior al elevado impuesto de compra-venta, cerca del 7%, aunque varía en cada comunidad autónoma y contempla exenciones en virtud de las características de cada cliente, por ejemplo, al justificar unos ingresos mínimos.

 

Ejecutar la hipoteca

Un caso extremo es el de una ruptura en la que el bien inmueble compartido hasta la fecha ni se venda, ni haya posibilidad de que se la pueda quedar uno de los dos. Ante este supuesto, la práctica más común es que se ejecute la hipoteca y pierdan la casa. El banco se queda con el inmueble y se adjudica el bien, o la vivienda sale a subasta.

  

¿Cómo se ejecuta una hipoteca? La entidad bancaria sigue los siguentes trámites.

 

  • Inicio de demanda: comienza en el momento en que el banco interpone una demanda ante el Juzgado por impago de deuda, reclamando su abono al deudor.
  • Embargo judicial de la vivienda a favor de la entidad de crédito.
  • Subasta pública: agotados los plazos legales y permaneciendo impagada la deuda, se procede a la subasta pública. El inmueble sale a subasta por un importe similar al de la deuda contraída por el deudor, quien no recibe ninguna cuantía económica, al no restar beneficio económico alguno de la venta. Por lo tanto, el cliente se queda sin vivienda, y posiblemente sin liquidez ni ahorros para iniciar una nueva compra.

 
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